Otkrijte uvide: Duboko istraživanje razvijajućeg tržišta nekretnina u Poljskoj

• Pregled tržišta
• Nove tehnološke tendencije u poljskom tržištu nekretnina
• Konkurentski pejzaž i ključni igrači
• Prognoze rasta i tržišne projekcije
• Regionalna analiza: Ključne točke rasta i varijacije
• Buduće horizonte za sektor nekretnina u Poljskoj
• Izazovi i prilike koje oblikuju tržište
• Izvori i reference

“Poljska je najveće tržište nekretnina u Srednjoj i Istočnoj Europi, potpomognuto robusnom ekonomijom i konstantnim rastom.” (izvor)

Pregled tržišta

Poljsko tržište nekretnina pokazalo je izvanrednu otpornost i prilagodljivost u posljednjim godinama, unatoč globalnim ekonomskim neizvjesnostima i regionalnim geopolitičkim napetostima. Početkom 2024. godine, Poljska ostaje jedno od najdinamičnijih tržišta nekretnina u Srednjoj i Istočnoj Europi, vođeno robusnom domaćom potražnjom, stranim ulaganjima i kontinuiranom urbanizacijom.

Stambeni sektor

• U 2023. godini, broj završenih stambenih jedinica dosegao je približno 220,000, što je blagi pad od rekordnih visina 2021-2022, odražavajući stabilizaciju nakon pandemijskog buma (Statistika Poljske).
• Prosječne cijene stanova u velikim gradovima poput Varšave, Krakova i Wrocława porasle su za 8-12% u odnosu na prethodnu godinu, pri čemu je prosječna cijena po kvadratnom metru u Varšavi premašila 14,000 PLN (Nacionalna banka Poljske).
• Potražnja ostaje snažna, potaknuta rastućom srednjom klasom, niskom nezaposlenošću (oko 5.1% na početku 2024) i trajnim deficitom stanovanja procijenjenim na više od 1.5 milijuna jedinica (Euronews).

Komercijalni sektor

• Tržište ureda doživljava promjene, s rastom stopa praznih površina u Varšavi do 12.5% u Q1 2024. zbog nove ponude i hibridnih radnih trendova (CBRE).
• Tržište maloprodaje ostaje robusno, potpomognuto snažnom potrošačkom potražnjom i širenjem međunarodnih brendova. Ukupni prostor maloprodaje premašio je 12.7 milijuna kvadratnih metara širom zemlje do kraja 2023. (JLL).
• Logistčka i industrijska svojstva su istaknut segment, s rekordno niskim stopama praznih površina (ispod 5%) i ukupnim tržištem koje premašuje 31 milijun kvadratnih metara, potaknuto e-trgovinom i nearshoring trendovima (Savills).

Investicijski trendovi

• Ukupan volumen ulaganja u nekretnine u 2023. godini dostigao je 5.8 milijardi eura, s logistikom koja čini više od 50% transakcija (Cushman & Wakefield).
• Strani investitori, posebno iz Njemačke, SAD-a i Velike Britanije, ostaju aktivni, privučeni ekonomskom stabilnošću Poljske i članstvom u EU.

Općenito, očekuje se da će poljsko tržište nekretnina održati stabilan rast u 2024. godini, potpomognuto snažnim osnovama, iako izazovi kao što su rastući troškovi gradnje i regulatorne promjene mogu usporiti tempo ekspanzije.

Nove tehnološke tendencije u poljskom tržištu nekretnina

Poljsko tržište nekretnina pokazalo je izvanrednu otpornost i prilagodljivost u posljednjim godinama, potpomognuto robusnim ekonomskim osnovama i rastućim interesom za inovacije. Od 2024. godine, Poljska ostaje jedno od najdinamičnijih tržišta nekretnina u Srednjoj i Istočnoj Europi, s domaćim i međunarodnim investitorima koji pokazuju trajni interes u stambenom, komercijalnom i logističkom sektoru.

Pregled tržišta i ključne brojke

• Stambeni sektor: Unatoč globalnim ekonomskim preprekama, poljsko stambeno tržište nastavlja rasti. U 2023. godini, više od 220,000 novih stambenih jedinica je završeno, što predstavlja porast od 3% u odnosu na prethodnu godinu (Statistika Poljske). Potražnja ostaje visoka, posebno u velikim gradovima kao što su Varšava, Krakov i Wrocław, vođena urbanizacijom, demografskim promjenama i rastućom srednjom klasom.
• Komercijalne nekretnine: Tržište ureda doživljava period recalibracije, pri čemu se stope praznih površina u Varšavi stabiliziraju na oko 11% u Q1 2024 (CBRE). Fleksibilni radni prostori i zgrade usklađene sa ESG standardima dobivaju na popularnosti, što odražava promijenjene preferencije korisnika.
• Logistika i industrija: Logistički sektor je istaknuti performer, potpomognut rastom e-trgovine i strateškom lokacijom Poljske. Ukupni moderni skladišni prostor prešao je 30 milijuna kvadratnih metara početkom 2024. godine, s rekordno niskim stopama praznih površina ispod 5% (Savills).

Investicijski trendovi

• Ulaganja u 2023. godini dostigla su 5.8 milijardi eura, pri čemu su logistika i stambena imovina činili većinu transakcija (JLL).
• Strani investitori, posebno iz Njemačke, Velike Britanije i SAD-a, ostaju aktivni, privučeni stabilnim makroekonomskim okruženjem Poljske i konkurentnim prinosima.

Perspektive

Gledajući unaprijed, očekuje se da će poljsko tržište nekretnina održati svoj rast, potpomognuto kontinuiranom urbanizacijom, investicijama u infrastrukturu i usvajanjem novih tehnologija. Prilagodljivost sektora i otvorenost za inovacije pozicioniraju ga dobro za navigaciju kroz razvijajuće ekonomske i regulatorne krajolike.

Konkurentski pejzaž i ključni igrači

Poljsko tržište nekretnina pokazalo je izvanrednu otpornost i prilagodljivost u posljednjim godinama, usprkos globalnim ekonomskim neizvjesnostima i regionalnim geopolitičkim napetostima. Od 2024. godine, Poljska ostaje jedna od najatraktivnijih destinacija za ulaganje u nekretnine u Srednjoj i Istočnoj Europi, potpomognuta robusnim ekonomskim osnovama, rastućom populacijom i povećanom urbanizacijom.

Ključni segmenti i tržišni udjeli

• Stambeni: Stambeni sektor nastavlja biti najveći i najdinamičniji, s potražnjom koja nadmašuje ponudu u velikim gradovima kao što su Varšava, Krakov i Wrocław. U 2023. godini završeno je više od 230,000 novih stambenih jedinica, što je rekord za zemlju (Statistika Poljske).
• Uredi: Tržište ureda, posebno u Varšavi, ostaje robusno, s ukupnim zalihama koje premašuju 6.2 milijuna kvadratnih metara. Unatoč blago povećanim stopama praznih površina na oko 12%, najam najboljih ureda ostaje stabilan (CBRE).
• Industrija i logistika: Ovaj segment zabilježio je eksponencijalni rast, s ukupnim skladišnim prostorom koji je premašio 30 milijuna kvadratnih metara u 2023. godini, potpomognut e-trgovinom i nearshoring trendovima (Savills).
• Maloprodaja: Maloprodajni sektor doživljava transformaciju, s fokusom na trgovačke parkove i formate pogodnosti. Stope praznih površina u trgovačkim centrima ostaju niske, oko 4.5% širom zemlje (JLL).

Ključni igrači

• Dom Development – Najveći stambeni developer u Poljskoj, s jakom prisutnošću u Varšavi i drugim velikim gradovima (Dom Development).
• Echo Investment – Vodeći developer mješovitih namjena, aktivan u stambenim, uredskim i maloprodajnim projektima (Echo Investment).
• Skanska – Glavni međunarodni igrač, posebno u sektorima ureda i komercijalnih prostora (Skanska Poljska).
• Panattoni – Dominantna snaga u industrijskom i logističkom tržištu, s značajnim udjelom u novim razvoju skladišta (Panattoni).
• Atal – Vrhunski stambeni developer s nacionalnom prisutnošću (Atal).

Strani investitori, uključujući fondove iz Njemačke, Velike Britanije i SAD-a, nastavljaju igrati značajnu ulogu, čineći više od 60% ukupnog volumena ulaganja u 2023. godini (Cushman & Wakefield). Očekuje se da će konkurentski pejzaž ostati intenzivan, s kontinuiranom konsolidacijom i ulaskom novih međunarodnih igrača.

Prognoze rasta i tržišne projekcije

Poljsko tržište nekretnina pokazalo je izvanrednu otpornost i prilagodljivost u posljednjim godinama, s prognozama rasta koje ukazuju na dalju ekspanziju preko ključnih segmenata. Prema nedavnom izvještaju Deloitte, Poljska ostaje jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Srednjoj i Istočnoj Europi, potpomognuta robusnim ekonomskim osnovama, urbanizacijom i povećanim stranim ulaganjima.

Stambeni sektor: Očekuje se da će stambeno tržište u Poljskoj održati stabilan rast, uz potražnju koja nadmašuje ponudu u velikim gradovima kao što su Varšava, Krakov i Wrocław. U 2023. godini završeno je približno 220,000 novih stambenih jedinica, a prognoze za 2024. sugeriraju sličan ili nešto veći volumen (Statista). Rastući prihodi, povoljne uvjete hipoteka i demografski trendovi očekuju se da će podržati godišnju stopu rasta (CAGR) od 4-5% u stambenom segmentu do 2027. godine.

Komercijalne nekretnine: Komercijalni sektor, posebno prostori za urede i logistiku, također su spremni za rast. Ukupna moderna zaliha ureda u Poljskoj premašila je 12.7 milijuna kvadratnih metara u 2023. godini, pri čemu Varšava čini više od 6.2 milijuna kvadratnih metara (CBRE). Tržište logističkih i industrijskih nekretnina brzo se širi, potpomognuto e-trgovinom i nearshoring trendovima, s ukupnim skladišnim prostorom koji premašuje 30 milijuna kvadratnih metara i predviđenom godišnjom stopom rasta od 8-10% do 2026. (Savills).

Perspektive ulaganja: Unatoč globalnim ekonomskim neizvjesnostima, Poljska je privukla više od 5.8 milijardi eura u ulaganjima u nekretnine u 2023. godini, čineći je vodećim tržištem u regiji CEE (JLL). Međunarodni investitori ostaju aktivni, posebno u logistici i stambenim nekretninama. Očekuje se umjerena kompresija prinosa i stabilne kapitalne vrijednosti, s ukupnim volumenom ulaganja koji će dostići 6-7 milijardi eura u 2024. godini.

• CAGR stambenog tržišta (2024-2027): 4-5%
• Ukupna zaliha komercijalnih ureda (2023): 12.7 milijuna kvadratnih metara
• Prostor skladišta (2023): 30+ milijuna kvadratnih metara
• Volumen ulaganja u 2023: 5.8 milijardi eura

Općenito, očekuje se da će poljsko tržište nekretnina održati svoju putanju rasta, potpomognuto snažnom potražnjom, kontinuiranim urbanim razvojem i povoljnim ulaganjima.

Regionalna analiza: Ključne točke rasta i varijacije

Poljsko tržište nekretnina pokazalo je izvanrednu otpornost i dinamizam u posljednjim godinama, pozicionirajući se kao jedna od najatraktivnijih destinacija za ulaganje u Srednjoj i Istočnoj Europi. Regionalne varijacije su izražene, s ključnim točkama rasta koje se pojavljuju u velikim urbanim centrima i odabranim sekundarnim gradovima. Ovaj dio pruža detaljnu analizu ovih regionalnih trendova, ističući čimbenike koji pokreću rast i razlike širom zemlje.

• Varšava: Kao glavni grad i ekonomsko središte, Varšava nastavlja voditi tržište u stambenom i komercijalnom sektoru. U Q1 2024. prosječne stambene cijene u Varšavi dostigle su približno 15,000 PLN po kvadratnom metru, što predstavlja godišnji porast od 10% (Numbeo). Robusno tržište rada, međunarodna poslovna prisutnost i ulaganja u infrastrukturu potpiruju trajnu potražnju.
• Krakov i Wrocław: Ovi gradovi su istaknute sekundarne točke rasta, potaknute jakim akademskim sektorima, rastućom IT industrijom i kulturnim privlačenjem. Prosječne stambene cijene u Krakovu porasle su na 13,500 PLN po kvadratnom metru početkom 2024. godine, dok je Wrocław zabilježio sličan porast, s cijenama u prosjeku od 12,800 PLN po kvadratnom metru (Statista). Ova dva grada privlače domaće i strane investitore, posebno u segmentima najma i studentskog smještaja.
• Tri-grad (Gdańsk, Gdynia, Sopot): Obala Tri-grada doživljava brzi razvoj, potpomognut turizmom, logistikom i rastućim tehnološkim sektorom. Gdańsk je, posebno, zabilježio porast stambenih cijena na 12,000 PLN po kvadratnom metru, što odražava 9% godišnji porast (Global Property Guide).
• Regionalne razlike: Dok veliki gradovi napreduju, manji gradovi i ruralna područja suočavaju se s sporijim rastom ili stagnacijom. U regijama kao što su Podlaskie i Lubelskie, prosječne cijene ostaju ispod 6,000 PLN po kvadratnom metru, a transakcijski volumen je skroman (Nacionalna banka Poljske).

Općenito, poljsko tržište nekretnina karakteriziraju snažna urbani potražnja, značajne regionalne razlike i kontinuirana ulaganja u infrastrukturu i nove projekte. Izgledi za 2024. godinu ostaju pozitivni u ključnim točkama rasta, iako su pristupačnost i ograničenja opskrbe novi izazovi, osobito u najvećim gradovima.

Budući horizonti za sektor nekretnina u Poljskoj

Budući horizonti za sektor nekretnina u Poljskoj ostaju oprezno optimistični, potpomognuti robusnim ekonomskim osnovama, evoluirajućim demografskim trendovima i kontinuiranim investicijama u infrastrukturu. Unatoč globalnim neizvjesnostima i nedavnim ekonomskim izazovima, poljsko tržište nekretnina pokazalo je otpornost, s domaćim i međunarodnim investitorima koji zadržavaju snažan interes across ključnim segmentima.

Stambeno tržište: Stambeni sektor nastavlja biti kamen temeljac poljskog tržišta nekretnina. U 2023. godini, broj novih završetaka stanovanja dosegao je približno 220,000 jedinica, blagi pad u odnosu na prethodnu godinu, ali i dalje iznad dugoročnog prosjeka (Statistika Poljske). Potražnja ostaje visoka, posebno u velikim gradovima kao što su Varšava, Krakov i Wrocław, potaknuta urbanizacijom, rastućom srednjom klasom i povoljnim uvjetima za hipoteku. Međutim, rastući troškovi gradnje i kamatne stope mogu usporiti rast na kratki rok.

Komercijalne nekretnine: Tržište ureda prilagođava se hibridnim radnim trendovima, s stopama praznih površina u Varšavi stabilizirajući se na oko 11% početkom 2024. godine (CBRE). Developer se fokusiraju na moderne, održive zgrade kako bi zadovoljili evoluirajuća očekivanja najmoprimaca. Logistički i industrijski sektor ostaje istaknuti performer, potpomognut ekspanzijom e-trgovine i nearshoring trendovima. Ukupni skladišni prostor Poljske premašio je 32 milijuna kvadratnih metara u 2023. godini, s rekordno niskim stopama praznih površina ispod 6% (Savills).

Investicijski trendovi: Investicijski volumen u 2023. godini dostigao je 5.8 milijardi eura, smanjenje u odnosu na prethodne godine zbog viših troškova financiranja i geopolitičkih neizvjesnosti (JLL). Ipak, Poljska ostaje najveće tržište nekretnina u Srednjoj i Istočnoj Europi, privlačeći kapital od institucionalnih investitora koji traže stabilne povrate. Maloprodajni sektor također pokazuje znakove oporavka, s trgovačkim parkovima i formatima pogodnosti koji su jako traženi.

Perspektive: Gledajući unaprijed, očekuje se da će sektor nekretnina u Poljskoj profitirati od EU financiranja, nadogradnje infrastrukture i kontinuiranog urbanog razvoja. Iako kratkoročni izazovi postoje, dugoročne perspektive su pozitivne, potpomognute strateškom lokacijom Poljske, kvalificiranom radnom snagom i rastućim potrošačkim tržištem. Održivost i digitalizacija bit će ključne teme koje će oblikovati budući rast i odluke o ulaganjima.

Izazovi i prilike koje oblikuju tržište

Poljsko tržište nekretnina se suočava s dinamičnim okruženjem oblikovanim i značajnim izazovima i novim prilikama. Početkom 2024. godine, sektor je pod utjecajem makroekonomskih faktora, regulatornih promjena i evolucije potrošačkih preferencija, koji redefiniraju investicijske strategije i tržišne performanse.

• Izazovi:
  • Rastuće kamatne stope: Nacionalna banka Poljske održavala je više kamatne stope tijekom 2023. godine kako bi se borila protiv inflacije, što je dovelo do povećanja troškova hipoteka i smanjene pristupačnosti za kupce kuća. To je rezultiralo usporavanjem stambenih transakcija, pri čemu je kreditiranje hipotekama opalo skoro 30% u odnosu na prethodnu godinu u 2023. (NBP).
  • Troškovi gradnje i nedostatak radne snage: Sektor se suočava s trajnim troškovnim pritiscima zbog rasta cijena građevinskog materijala i nedostatka kvalificirane radne snage. Prema Poljskoj asocijaciji građevinskih poslodavaca, troškovi materijala porasli su za 12% u 2023. godini, što pritisne marže developera (PZPB).
  • Regulatorna neodređenost: Kontinuirane promjene u propisima o zoniranju i okolišu dovele su do kašnjenja i povećanih troškova usklađivanja za nove projekte, posebno u velikim gradovima poput Varšave i Krakova (Urbanistyka.info).
• Prilike:
  • Rast tržišta najma: Potražnja za najmovima porasla je, potaknuta visokim kamatnim stopama hipoteka i priljevom ukrajinskih izbjeglica. U Varšavi, prosječne najamnine porasle su za 15% u odnosu na prethodnu godinu u Q1 2024 (Otodom).
  • Otpornost komercijalnih nekretnina: Unatoč globalnim preprekama, logistički i skladišni sektori Poljske ostaju robusni, potpomognuti širenjem e-trgovine i nearshoring trendovima. Stope praznih površina u ključnim logističkim lokacijama pale su ispod 5% krajem 2023. (JLL Poljska).
  • Vladina podrška: Novi vladini programi, poput sheme “Siguran kredit 2%”, imaju za cilj stimulirati kupovinu prvih kuća i podržati stambenu izgradnju, što bi moglo revitalizirati potražnju u 2024. (Poljska vlada).

U sažetku, iako se poljsko tržište nekretnina suočava s izazovima zbog ekonomskih i regulatornih pritisaka, prilike u sektorima najma i logistike, zajedno s ciljanom vladinom intervencijom, očekuje se da će potaknuti selektivan rast i ulaganja u narednoj godini.

Izvori i reference

• Tržište nekretnina u Poljskoj – Sveobuhvatan izvještaj
• Statistika Poljske
• NBP
• Euronews
• JLL Poljska
• Savills
• Statistika Poljske
• Dom Development
• Echo Investment
• Skanska Poljska
• Atal
• Deloitte
• Statista
• Numbeo
• PZPB
• Poljska vlada